訊（記者 黃一靈）今年以來，公募REITs表現(xiàn)分化，價格上整體有所回落。具體來看，數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日收盤，年內(nèi)公募REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃租房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊下跌2.8%；生態(tài)板塊下跌2.1%；倉儲物流下跌0.9%。

對此，業(yè)內(nèi)專家認為，REITs價格回落在一定程度上受到了此前理財贖回風(fēng)波以及近期股票市場走勢疲軟的影響，但另一方面，隨著價格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率亦將相應(yīng)上升。

(資料圖)

展望2023年，業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，市場有望迎來上升動力。

園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面有望修復(fù)

以今年以來下跌幅度較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊舉例來看，園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本面有望修復(fù)。

據(jù)悉，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經(jīng)濟發(fā)展趨勢一致，韌性較強。而產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入主要來自市場化定價，會受周期性波動影響。

市場人士認為，產(chǎn)業(yè)園REITs具有未來盈利增長彈性大、股性較強等特點，后續(xù)伴隨經(jīng)濟復(fù)蘇和租賃市場回暖，將產(chǎn)生更大的市場空間。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集合了政府配套鼓勵扶持政策、區(qū)域配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、專業(yè)運營管理機構(gòu)等內(nèi)容和主體，經(jīng)濟活動較為復(fù)雜，其對產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟行為的傳導(dǎo)還需要一定時間消化和反饋。”上述市場人士指出，2022年底及2023年一季度數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)、修復(fù)前的結(jié)果。企業(yè)在訂單提升、預(yù)期逐漸向好的預(yù)期下，方能進行新的預(yù)算、擴租等計劃，從確定租賃計劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數(shù)個月的時間流程，或?qū)蠓从辰?jīng)濟活動修復(fù)。

租賃情況將逐步改善

在一季報公布后，建信中關(guān)村REIT及華安張江REIT受續(xù)租率不及預(yù)期，下跌幅度明顯。在一季報披露當(dāng)日即4月21日，建信中關(guān)村一度跌超6.9%，張江光大跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當(dāng)日下跌幅度平均水平。

建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的上地區(qū)域是北京市最大的商務(wù)園區(qū)之一。總體上看，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示，上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的租賃客群主要為軟件和信息服務(wù)業(yè)等高科技企業(yè)，未來海淀區(qū)仍將重點推進信息業(yè)、醫(yī)藥健康和科技服務(wù)三大重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而會帶動相關(guān)租賃需求回暖并保持該區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展。未來在市場經(jīng)濟動力逐漸恢復(fù)的環(huán)境下，伴隨著結(jié)構(gòu)化調(diào)整，市場將逐步開始回暖。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負責(zé)人表示，“目前建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率市場環(huán)境影響有所下滑，REIT價格也有所下跌。但底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運營團隊經(jīng)驗豐富，隨著上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預(yù)計2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運營管理、增加分紅頻度，保護好投資人利益。”

在華安張江REIT發(fā)布的2023年一季度報告中，張江光大園的出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系由于項目的重要租戶之一，其租賃合同于2022年末到期并不再續(xù)租。

中國證券報記者了解到，盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動仍處于恢復(fù)階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產(chǎn)生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。對此，外部管理機構(gòu)已優(yōu)化了租賃傭金政策，加大了招商條件的彈性和市場推廣力度，并已書面洽談和儲備了一定數(shù)量的租戶。

華安張江REIT基金管理人在一季報中也表示，將敦促和協(xié)同外部管理機構(gòu)，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭維持基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值

值得注意的是，根據(jù)4月基金管理人發(fā)布的相關(guān)公告，華安張江REIT擬通過擴募方式購入張潤大廈項目。業(yè)內(nèi)人士認為，若持有人大會審議通過、擴募項目實施完成，華安張江REIT將獲得新的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，補充基金的可分配收益，同時也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經(jīng)營風(fēng)險，有利于基金獲得更加穩(wěn)健的運營表現(xiàn)。