“我們今天(3月16日)收到總行消息，經(jīng)營(yíng)貸二抵正式漲價(jià)，通知說(shuō)是‘貸款利率原則上采用固定定價(jià)方式，不低于10.8%’，這么貴的二抵和信用貸利率都有一拼，業(yè)務(wù)看來(lái)是很難推進(jìn)了。一抵利率目前還沒(méi)變，最低可以到5.5%。”某城商行上海分行個(gè)金部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在樓市調(diào)控的背景下，各地排查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，此前已有銀行上調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率。而所謂“二抵”是指經(jīng)營(yíng)性二次抵押貸款業(yè)務(wù)，指銀行向自然人發(fā)放的，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用途，以在銀行辦理按揭的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)的個(gè)人貸款，相比“一抵”，“二抵”的抵押品是正在按揭中的自有住宅。

據(jù)記者了解，上海部分銀行的一抵和二抵經(jīng)營(yíng)貸利率都有所上調(diào)，但并非普遍現(xiàn)象。某國(guó)有大行上海分行人士3月16日對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前兩個(gè)利率都尚未變化。”

“目前我們的按揭貸款已經(jīng)幾乎停擺，如果經(jīng)營(yíng)貸一抵也大幅抬價(jià)，整體業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)考核都可能受到影響。”上述城商行人士對(duì)記者稱。

有銀行經(jīng)營(yíng)貸“二抵”大幅漲價(jià)

近期，北京、上海、廣東等地嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房市的行動(dòng)依然在延續(xù)。就在3月12日，央行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，再次明確要切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入房市的現(xiàn)象由來(lái)已久。去年三、四季度，銀行推動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸業(yè)務(wù)的意愿尤為強(qiáng)烈，對(duì)于資金的流向并不會(huì)過(guò)多關(guān)注，當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)大幅放量。今年3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月，70城房?jī)r(jià)同比漲幅較上月有所上升。

目前，銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的審核正在趨嚴(yán)，而且部分銀行開(kāi)始漲價(jià)，上調(diào)利率將有助于打壓經(jīng)營(yíng)貸的違規(guī)套利空間。上述城商行的二抵利率就攀升至10.8%，較此前的利率水平大幅調(diào)升了超3個(gè)百分點(diǎn)，覆蓋地區(qū)包括上海、南京、蘇州、杭州、北京、無(wú)錫、寧波、溫州、麗水、金華。

第一財(cái)經(jīng)獲得的一份文件顯示，上述城商行二抵的發(fā)放對(duì)象包括：個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司等實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。準(zhǔn)入條件上要求實(shí)際經(jīng)營(yíng)者原則上應(yīng)為企業(yè)的法定代表人、大股東(指控股股東或股份占比最大的股東)，或法定代表人、股東的配偶及其直系親屬等;經(jīng)辦行所在地經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照1年以上，原則上要求提供納稅銷(xiāo)售或增值稅繳納證明落實(shí)企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)，不接受經(jīng)營(yíng)流水或合同訂單等證明材料，同時(shí)要求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所實(shí)地走訪;企業(yè)銷(xiāo)售收入具體要求為：授信額度300萬(wàn)元(含)以內(nèi)的，要求銷(xiāo)售收入與負(fù)債匹配;授信額度300萬(wàn)元以上的，要求納稅銷(xiāo)售收入與負(fù)債匹配;提供本人正在按揭中的自有住宅作為抵押物，房產(chǎn)位于經(jīng)辦行所在地，原則上要求按揭還款1年(含)以上，如首付比例超過(guò) 40%(含)以上，可不受還款年限限制;借款人年齡加授信期限不得超過(guò)65周歲;授信期限加房齡不超過(guò)30年;要求抵押物非家庭唯一住宅;房產(chǎn)面積不低于70平方米(北上深除外);原則上近2年貸款及信用卡逾期欠息合計(jì)不超過(guò)5次;禁止準(zhǔn)入的行業(yè)包括：財(cái)富/投資公司、擔(dān)保/小貸公司、典當(dāng)、娛樂(lè)、中介及酒店。

盡管該行的二抵利率大幅攀升，但一抵仍維持在接近5.5%的水平。而幾家接受記者采訪的國(guó)有大行公司部和個(gè)金部人士則表示：“目前經(jīng)營(yíng)貸的利率還沒(méi)有漲。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的用途仍是支持實(shí)體企業(yè)，是否漲價(jià)仍要看進(jìn)一步的指引。”

也有銀行的經(jīng)營(yíng)貸價(jià)格仍維持在非常低的水平。例如，上海某股份行支行人士表示：“如果做經(jīng)營(yíng)貸，首抵是房貸的話，可以做二抵，利率4.85%～5.5%。”

3月15日，第一財(cái)經(jīng)曾報(bào)道，盡管已有銀行上調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率，但整體“漲價(jià)”可能性不大。

嚴(yán)查資金違規(guī)流入房市

早前，經(jīng)營(yíng)貸流入房市的情況屢禁不止。一位貸款中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)，因經(jīng)營(yíng)貸需要以房產(chǎn)作為抵押，所以使用經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的客戶群體多為二套房購(gòu)房者。

除個(gè)人身份證明及收入證明等基本信息，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸還需提供公司相關(guān)資質(zhì)證明。此前，一些中介會(huì)建議購(gòu)房者提前注冊(cè)或收購(gòu)一家空殼公司，然后再刷一些公司流水等補(bǔ)齊證明材料。但這種做法的成本和難度都比較高，購(gòu)房者自身可能還需要承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不同銀行對(duì)于借款人身份的要求標(biāo)準(zhǔn)是不同的，部分銀行資質(zhì)要求較為寬松，甚至有些只要求借款者本人是公司股東即可，這種操作起來(lái)門(mén)檻會(huì)比較低。但是，目前多數(shù)銀行都加強(qiáng)了審核力度。

事實(shí)上，早前還出現(xiàn)過(guò)普惠小微貸款進(jìn)入房市的情況。去年以來(lái)，由于普惠業(yè)務(wù)的利率非常低，吸引了部分炒房者的注意。

3月16日，某國(guó)有大行普惠部負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前普惠業(yè)務(wù)貸款利率仍穩(wěn)中有降，基本保持在4%左右。

“其實(shí)，所有的關(guān)鍵點(diǎn)在于‘真實(shí)’，即貸款企業(yè)是否真的是小微企業(yè)，還是空殼公司?”上述負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，小微企業(yè)和一般企業(yè)最大的差別在于，小微企業(yè)企業(yè)主的個(gè)人資金和公司資金分得并不明確，多數(shù)小微企業(yè)既有企業(yè)執(zhí)照，又有個(gè)體工商戶執(zhí)照，有的經(jīng)營(yíng)流水從企業(yè)賬戶走，有的直接走個(gè)人賬戶。這與其交易習(xí)慣和便利度有關(guān)。

他稱，因此很難說(shuō)這筆資金究竟是進(jìn)地產(chǎn)了，還是去經(jīng)營(yíng)了。要防止個(gè)人成立空殼企業(yè)來(lái)騙貸，為此該行建立了篩查機(jī)制，即對(duì)剛成立的小微企業(yè)僅提供結(jié)算服務(wù)，暫時(shí)不做融資服務(wù)，需要待其經(jīng)營(yíng)半年或一年后再做融資服務(wù)，經(jīng)營(yíng)年限的要求就卡掉了一波想要賺政策紅利的空殼公司。

同時(shí)，銀行也加強(qiáng)了對(duì)資金流向的智能管控。首先從支付端就會(huì)進(jìn)行管控，若發(fā)現(xiàn)企業(yè)的直接交易對(duì)手有問(wèn)題，即資金進(jìn)入了房市、股市，銀行系統(tǒng)會(huì)馬上停止資金支付;在貸后環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)存在金額問(wèn)題，銀行客戶經(jīng)理會(huì)立即跟進(jìn)，并及時(shí)收回資金。