“高速增長期雖然過了，但在‘穩增長、出利潤、優報表’的主張下，中南建設(以下或簡稱中南)卓越運營能力得到強化，多元相關業務進一步協同。”在2020年業績說明會上，中南建設董事、副總經理、中南置地總裁陳昱含表示，未來，中南(建設)將從成長型公司轉為穩健發展型企業，即從黑馬轉為白馬，對增速和經營質量進行有效平衡。

“未來的市場和客戶需求都會發生變化，在宏觀調控政策下，企業如果再做普惠型地產，已經沒有優勢，公司會調整戰略做品質地產。”中南建設董事長陳錦石如是表示。

截至2020年底，中南建設實現營業收入786.0億元，同比增長9.4%;歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%;加權平均凈資產收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點;擬向全體股東每10股派發現金紅利5.56元(含稅)，預計共派發現金紅利21.27億元，年度派息率達30.05%。

“現在的政策環境對行業整體發展是向好的，但也進入了考驗企業內功的時候，靠土地杠桿和金融杠桿撬動發展是不可持續的，行業容錯空間越來越小。”陳昱含向《證券日報》記者表示，對中南來說，要先做對，再做快，追求穩定和確定性，因此在“三道紅線”方面，希望最晚明年會實現“綠檔”。

全口徑補貨目標2700億元

據公告顯示，2020年，中南建設房地產業務實現合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%;建筑業務全年新增合同額306.8億元，同比增長10.4%。

在投資布局方面，公司堅持城市深耕，聚焦核心戰略城市群，提高投資精準度，2020年公司新增項目107個，規劃建筑面積合計約1523萬平方米，新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降，可見投資成本進一步優化。

截至2020年末，中南建設已進入國內112個城市，總土儲建面4472萬平方米，一、二線城市占比約36.4%，聚焦長三角區域、珠三角區域以及內地人口密集核心城市，城市布局進一步完善。

“(22城)‘兩集中’供地政策實際上是(供地模式)零售改為批發，對企業能力要求更高。”陳昱含向《證券日報》記者表示，對中南來說，以前有些地方在歷史上市占率和參拍率不高，未來將提高公司通過公開市場增加儲備土地的可能性;其次中南此前已經提前下沉了市場，能夠迅速找到價值洼地;加上多元相關業務使得在產城融合、城市更新等多元化取地方面有優勢，在新增土地供應大年，中南仍會保持“穩增長、出利潤、優報表”的經營主張，保持精準和理性投資。

對于2021年拿地銷售目標，陳昱含表示，2021年預計銷售規模可達2500億元，全口徑拿地貨值2700億元，未來幾年，維持10%復合增長率為合理目標。總體而言，未來中南的驚喜會少一些，但是確定性會多一些。

最晚明年將轉為“綠檔”

眾所周知，靠膽大賭發展的時代結束了。“三道紅線”金融監管與“兩集中”控地價雙重政策下，如果說房企是一輛車，油門和油箱都被管住了，但賽道空間還在。

正如一位不愿透露姓名的經濟學家告訴《證券日報》記者，房地產行業接下來會如同家電行業一樣，花一點時間優勝劣汰，待行業完成深度調整后，頭部房企將分食市場，盈利能力會重回上升通道，屆時估值會進入與其價值相匹配的階段。無疑，中南建設作為龍頭房企之一，不依賴有息負債而是強化經營效率的發展模式，進一步提高市占率。

根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，中南建設剔除預收款后的資產負債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點;凈負債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點至達標;現金短債比為1.41，比2019年末進一步提高。

“2020年年度三項指標均有明顯改善，其中仍有一項指標超閾值，較2019年踩線情況下降一檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中南建設已經成功實現“由橙轉黃”。

“未來，房地產的稱重器將由規模排名轉為規模排名與報表并重。中南不是一家靠債務驅動發展的公司，在同等房企中有息負債規模最低，在’三道紅線’融資新規之前，管理團隊就在著重優化報表。”陳昱含向《證券日報》記者表示，未來，在降低剔除預收賬款的資產負債率方面，一要保持合理增速下，土地儲備上緊平衡，控制負債壓力;二要穩定生產提升自身效率，加快結轉利潤增厚凈資產;三要增加合作并表實收資本增加少數股東權益;第四，有針對性動態監測單個項目資產負債情況。

另據《證券日報》記者觀察，截至2020年末，公司有息負債799.0億元，與銷售金額的比值在行業同規模公司里持續保持最低水平。有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，同比下降5.06個百分點，長短期結構更加均衡。

此外，隨著經營規模的提升，公司2020年經營性現金流入1293.1億元，是一年內到期的各類有息負債(含期末應付利息)的5.5倍;經營活動產生的現金流量凈額84.7億元，連續3年保持正值;在手現金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%;獲得各類銀行授信額度1725億元，其中未動用授信額度為1312億元，主體評級穩步提升。

關于未來發展規劃，中南建設表示，將把卓越運營打造成為中南的優勢標簽，保持業績合理增速，保持運營效率領先;整合內外部資源，積累多元化投資發展能力，提高土地儲備彈性;努力實現房地產和建筑雙主業合理增長，增加資產實力;進一步優化財務結構，提升信用評級，降低融資成本，盡快實現“三道紅線”全部“綠檔”，為未來持續發展留出一定的戰略緩沖區。

在中遠期目標方面，陳昱含表示，中南建設將聚勢蓄力，擁抱管理紅利時代，繼續推進卓越運營下的戰略變革，房地產、建筑雙主業協同發展，為未來建立人才護城河，強化在長期主義經營觀下的永續經營能力。