傳奇商人羅玉平告別了深耕了33年的貴州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

8月31日晚間，中天金融(000540.SZ)發(fā)布公告稱，初步定價(jià)180億元，將旗下的中天城投對(duì)外出售。

中天城投是中天金融旗下主營(yíng)房地產(chǎn)的子公司，是羅玉平在貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)開疆拓土的重要平臺(tái)。

出售中天城投，意味著羅玉平徹底告別房地產(chǎn)市場(chǎng)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，出售地產(chǎn)資產(chǎn)中天金融或許是無(wú)奈之舉，因?yàn)椋敬嬖谳^大的償債壓力。

截至今年6月底，中天金融的資產(chǎn)負(fù)債率為85.77%，上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為13.56億元，同比繼續(xù)增長(zhǎng)。

作為曾經(jīng)貴州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的龍頭，時(shí)名中天城投活得很滋潤(rùn)，2016年的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn))一度接近30億元。

但是，隨著2016年正式開啟金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之旅，更名后的中天金融盈利能力節(jié)節(jié)敗退。

備受關(guān)注的是，2017年開始籌劃收購(gòu)華夏人壽約兩成股權(quán)事宜至今仍遙遙無(wú)期，公司支付的70億元定金存在“打水漂”風(fēng)險(xiǎn)。

225億短債懸頂

短短幾年之間，羅玉平從輝煌頂端墜落，走上了賣資產(chǎn)還債之路。

最新公告顯示，8月30日，中天金融與佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“佳源創(chuàng)盛”)簽署《關(guān)于收購(gòu)中天城投集團(tuán)有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，籌劃將中天城投集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“中天城投”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛，轉(zhuǎn)讓價(jià)款暫定為180億元。

中天城投是中天金融的核心子公司，注冊(cè)資本117億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)信息咨詢。此前，市場(chǎng)上曾流傳關(guān)于中天金融擬出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今來(lái)看，傳言成真。

本次擬出售的資產(chǎn)，在貴州市場(chǎng)地位不凡。

公開資料顯示，中天城投成立于1978年，曾是貴州第一家上市公司，也是貴州最大的民營(yíng)企業(yè)。從其產(chǎn)業(yè)來(lái)看，中天城投的業(yè)務(wù)早已不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是集教育、物業(yè)、體育、會(huì)議、會(huì)展等多元業(yè)態(tài)為一體的綜合城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。旗下設(shè)立有物管企業(yè)中天物業(yè)、貴州第一健身品牌中天體育、中天教育等。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看，于中天金融而言，中天城投是其業(yè)績(jī)的主要來(lái)源。

2020年及今年上半年，中天城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入63.92億元、47.26億元，分別占中天金融當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比重約為27.27%、23.98%。凈利潤(rùn)分別為12.83億元、6.60億元，分別約占中天金融當(dāng)期凈利潤(rùn)的224.30%、1609.76%。

由此可見，去年及今年上半年，中天城投的凈利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中天金融的凈利潤(rùn)，這意味著，中天城投是母公司中天金融凈利潤(rùn)的主要來(lái)源。

既然如此，中天金融為何還要出售“下金蛋的雞”呢?

中天金融在公告中解釋，此舉是為了進(jìn)一步聚焦公司金融業(yè)務(wù)發(fā)展，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，鞏固公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力，確保公司穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

從公司的解釋看，中天金融流動(dòng)性不足，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化，以確保穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，誠(chéng)如中天金融所言，公司已經(jīng)面臨著較大的償債壓力。

截至今年6月底，中天金融的資產(chǎn)負(fù)債率為85.77%，較年初的84.35%上升了1.42個(gè)百分點(diǎn)。

具體債務(wù)而言，二季度末，公司短期借款15.48億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)責(zé)209.66億元，加上長(zhǎng)期借款107.88億元、應(yīng)付債券82.17億元，長(zhǎng)短期債務(wù)合計(jì)為415.19億元，其中，一年內(nèi)需償還的的短期債務(wù)為225.14億元。而在今年6月底，公司賬面上的貨幣資金為35.18億元(含被凍結(jié)資金1.76億元)，貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比例為 0.17。而在年初，貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比例為 0.21。這說(shuō)明公司償債壓力有加大趨勢(shì)。

顯然，通過(guò)出售中天城投回血180億元，中天金融的償債壓力或?qū)⒂卸狻?/p>

扣非凈利15年來(lái)首虧

在面臨巨大的償債壓力之時(shí)，中天金融的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為不堪。

今年上半年，中天金融實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入197.12億元，去年同期為118.54億元，同比增加78.58億元，增幅達(dá)66.29%。

與營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是，凈利潤(rùn)大幅下滑。上半年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為0.41億元，去年同期為6.52億元，同比減少6.11億元，下降幅度達(dá)93.71%。扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱扣非凈利潤(rùn))-0.95億元，去年同期為7.26億元，同比減少8.21億元，下降幅度高達(dá)113.02%。

半年度扣非凈利潤(rùn)虧損，在中天金融的經(jīng)營(yíng)歷史上，曾在2006年之前出現(xiàn)過(guò)。不過(guò)，2006年以前，公司名稱為世紀(jì)中天，是中天金融的前身，當(dāng)時(shí)，羅玉平尚未入主。這也就意味著，羅玉平入主以來(lái)，今年上半年是首次虧損。

分季度看，今年一二季度，中天金融實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為132.80億元、64.32億元，同比變動(dòng)150.94%、-1.98%。對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為2.10億元、-1.69億元，同比變動(dòng)4.81%、-137.52%。扣非凈利潤(rùn)為1.49億元、-2.43億元，同比變動(dòng)-18.49%、-144.68%。

由此可見，今年二季度，無(wú)論是凈利潤(rùn)還是扣非凈利潤(rùn)，均出現(xiàn)虧損，且營(yíng)業(yè)收入也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

針對(duì)今年上半年的凈利潤(rùn)大幅下降，中天金融進(jìn)行了模糊解釋，那就是結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入結(jié)構(gòu)與上年同期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的結(jié)構(gòu)差異等導(dǎo)致當(dāng)期房地產(chǎn)銷售毛利下降，同時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益的借款費(fèi)用較上年同期增加。

這也就意味著，公司的凈利潤(rùn)依舊靠房地產(chǎn)。

中天金融的前身就是中天城投，2006年變相借殼上市后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一度穩(wěn)步增長(zhǎng)。2013年至2016年，其實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為10.81億元、16.04億元、26.07億元、29.39億元。

也就是2015年，中天城投開始深度參與貴州省“引金入黔”戰(zhàn)略，引入券商和保險(xiǎn)，公司更名為中天金融。其后，中天金融通過(guò)競(jìng)拍方式獲得海際證券66.67%控股權(quán)，2016年底增資將持股比提高至94.92%，后改名為中天國(guó)富證券。

保險(xiǎn)業(yè)是中天金融發(fā)力的重點(diǎn)。2015年10月，貴陽(yáng)金控以20億元收購(gòu)聯(lián)合銅箔(惠州)有限公司100%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)中融人壽的間接持有，正式進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)。隨后又通過(guò)一系列資本運(yùn)作增持中融人壽。

此外，公司還參股有三家基金公司。

2017年，中天金融拋出了一個(gè)大手筆，擬出資310億元收購(gòu)華夏人壽20%-25%股權(quán)，并支付了70億元定金，加碼保險(xiǎn)業(yè)務(wù)布局。

中天金融的計(jì)劃是，形成地產(chǎn)+金融雙主業(yè)運(yùn)營(yíng)格局。

不過(guò)，收購(gòu)華夏人壽股權(quán)事項(xiàng)時(shí)過(guò)四年仍在進(jìn)行中。目前，華夏人壽被監(jiān)管部門接管至去年明年7月。中天金融能否順利完成收購(gòu)，如果收購(gòu)事項(xiàng)不成，70億元定金能否順利追回，都具有較大不確定性。

盡管大力布局金融已有6年，但中天金融的業(yè)績(jī)?nèi)钥康禺a(chǎn)。今年上半年，中天城投的凈利潤(rùn)6.60億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司凈利潤(rùn)。

不僅如此，自從向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)型后，中天金融的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)接連下滑。2017年至2020年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為20.82億元、14.67億元、11.08億元、5.72億元，同比分別下降29.18%、29.53%、24.41%、48.40%。加上今年上半年，公司凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)四年半下降。

令人擔(dān)憂的是，出售中天城投后，中天金融的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)靠什么支撐。