記者 梁銀妍

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近日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。業內人士普遍認為，試點工作具有諸多亮點，為私募基金管理人提供了更加貼合市場實踐的操作空間，有利于盤活不動產行業并探索新的發展模式。同時，其投資范圍覆蓋商場、寫字樓、酒店等，將為公募REITs擴圍打下良好基礎。

上海證券報記者采訪時還獲悉，隨著試點啟動，不少私募基金管理人躍躍欲試，積極參與試點的籌備工作，從“募投管退”各環節加強能力建設，還希望能盡快打通與公募REITs發行相銜接的機制，并將試點的有益經驗向全市場推廣。

“量體裁衣”提供貼合市場實踐的操作空間

記者獲悉，此次不動產私募試點工作具有諸多亮點，為私募管理人“量體裁衣”，提供了更加貼合市場實踐的操作空間。比如，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策；投資范圍將特定居住用房納入在內，對股債比的限制方面進行差異化安排；提高投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主等。

高和資本執行合伙人、清華五道口不動產金融研究中心副主任周以升提到，本次試點推出時機十分恰當，業內倍感振奮，不僅是專業基金管理人，存量資產持有機構也很歡迎。試點采用“較高進入門檻、彈性監管”的模式，既能保證市場平穩運轉，又能充分發揮機構活力，滿足不動產領域合理融資需求。

鼎暉投資管理合伙人、鼎暉夾層業務創始合伙人胡寧表示，本次試點在監管層面給不動產私募基金“正名”，“量體裁衣”提供更加貼合市場實踐的操作空間，提高了私募基金管理人參與不動產投資的競爭力和積極性。同時，試點將存量住宅、新型基建設施等納入了投資范圍，既為私募基金管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間，也為私募基金管理人參與經濟轉型背景下具有高成長性的新基建領域指明了方向。

為公募REITs項目擴容打下實操基礎

去年11月，證監會放開涉房企業股權融資，其中提到了“積極發揮私募股權投資基金作用”。此后，萬科、保利等多家房企發布股權融資方案，希望獲得增量資金。業內人士普遍認為，新增不動產私募投資基金試點，是推進“支持房地產企業股權融資政策”的進一步舉措，將為房企融資帶來更多增量資金，并為公募REITs項目擴容打下了實操基礎。

申萬宏源地產首席分析師袁豪提到，本次投資范圍覆蓋了存量商品住宅和商業（商場、寫字樓、酒店），為公募REITs底層資產擴圍打下基礎，對商業資產盤活方面有實際操作層面的意義，有利于擁有商業物業的房企實現價值重估及資產盤活，改善房企的資產負債表，并優化商業地產的運營模式。

海通證券研究所所長助理、地產行業首席分析師涂力磊也表示，不動產私募投資基金試點的推出，將是房企股權融資渠道的有益補充，有助于聚焦開發項目的現金流周轉和順利實現“保交樓”任務，并引導更多各類型的社會資本甚至個人資金參與進來，進一步化解房企面臨的資金困境。

私募基金管理人積極申請試點

權威數據顯示，截至2022年末，中國證券投資基金業協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。記者了解到，隨著試點啟動，不少私募管理人躍躍欲試，積極參與試點的籌備工作，并從“募投管退”各環節加強能力建設。

“我們正在積極申請試點。”周以升提到，不動產私募基金是高度專業性的行業，需要產業經驗和金融能力緊密融合。不動產私募管理人需要不斷夯實投資能力、增值管理能力和退出能力，在“募投管退”全流程中實現均衡發展。

胡寧表示，私募管理人的能力建設，始終圍繞著“募投管退”四個字來進行：首先，私募管理人要貼合市場，在試點框架下打造符合機構投資人要求的產品；其次，既要不斷增強優質資產的辨別、篩選能力，更要重視風險控制，除了選擇優質的賽道及交易對手，還要綜合運用成本控制、現金流控制、資產隔離等方式對項目進行全方面風控，確保資產價值的順利體現；最后，隨著未來打通與公募REITs發行相銜接的有效退出機制，需要對公募REITs發展和運行有著更清晰的認識。