本報記者 蘇向杲

見習(xí)記者 楊 潔

2月25日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》（下稱《指導(dǎo)意見》），引導(dǎo)保險機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持。

擁有15年保險從業(yè)經(jīng)歷、首批向監(jiān)管備案的投連險投資經(jīng)理、保險資管業(yè)資深人士王傳振對《證券日報》記者表示，上述文件是指導(dǎo)意見，短期談不上實質(zhì)性影響。但從長期看，目前的住房保障體系框架已見雛形，未來與保障性租賃住房的收益特點最匹配的資金就是保險資金，若險資機(jī)構(gòu)能夠抓住政策機(jī)會，則可以在該領(lǐng)域做實資產(chǎn)端，反向驅(qū)動保險負(fù)債良性增長。

監(jiān)管引導(dǎo)險資多樣化

參與保障性租賃住房投資

《指導(dǎo)意見》明確，銀保監(jiān)會引導(dǎo)保險資金多樣化參與保障性租賃住房投資和服務(wù)，支持保險資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。

《指導(dǎo)意見》提出，鼓勵銀行、保險機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

對此，一家大型險企固收投資經(jīng)理告訴記者，對于險資機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs作為中等收益、中等風(fēng)險的金融工具，具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點，有利于豐富資本市場投資品種，長期看有望成為重要投資品種。在利率不斷降低且信用風(fēng)險不斷攀升的當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特點對于資金方而言具有一定吸引力，且REITs與債市和股市相關(guān)性較低，有助于保險資金優(yōu)化投資組合、降低投資風(fēng)險。

“總的來說，REITs具有亦股亦債的特性，產(chǎn)品底層是風(fēng)險較小的不動產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，資產(chǎn)穩(wěn)定性較好，因而REITs產(chǎn)品屬于下跌有底，同時具有上漲空間的產(chǎn)品，可以作為固收+策略中重要的配置品種。”上述投資經(jīng)理表示。

監(jiān)管還明確了市場化方式投資路徑。《指導(dǎo)意見》提出，對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行、保險機(jī)構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運營需求的基礎(chǔ)上，以市場化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

保障性租賃住房投資

與險資屬性相匹配

盡管險資參與保障性租賃住房投資還需要進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)管規(guī)則，但在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著以后監(jiān)管細(xì)化規(guī)則的落地，保障性租賃住房投資機(jī)會將利好保險公司資產(chǎn)端與負(fù)債端。

王傳振認(rèn)為，保障性租賃住房屬于政府民生工程，租金收入雖然低廉，但非常穩(wěn)定，符合保險資金的要求。若險資機(jī)構(gòu)能夠抓住政策機(jī)會，則可以在該領(lǐng)域做實資產(chǎn)端，反向驅(qū)動保險負(fù)債良性增長。

“隨著‘房住不炒’政策的深入和居民購房預(yù)期理性回歸，以及國家構(gòu)建‘以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系’逐漸清晰，當(dāng)前，引入銀行保險機(jī)構(gòu)參與保障性租賃住房建設(shè)，并配套系統(tǒng)嚴(yán)格的監(jiān)管要求，可謂恰逢其時。既體現(xiàn)了以人民為中心，緩解住房難題，又符合市場化導(dǎo)向，合理引導(dǎo)金融資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。”王傳振表示。

中再資產(chǎn)不動產(chǎn)投資事業(yè)部此前也撰文表示，險資以股權(quán)形式重資產(chǎn)投資租賃住房項目，匹配銀行低息長期貸款，既能在持有期間取得長期穩(wěn)定的租金回報，又能在退出時取得可觀的資產(chǎn)增值收益，且險資投資租賃住房項目的風(fēng)險基礎(chǔ)因子較低，綜合分析具有較高的配置價值。