2021年四季度以來，隨著償債高峰期到來，越來越多房企開始通過出售資產(chǎn)及地產(chǎn)項目來避免違約。

1月25日，中國海外發(fā)展發(fā)布公告稱，將從雅居樂和世茂集團手中收購廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“廣州利合”)合計53.33%股權(quán)，交易對價36.88億元。

前一天，雅居樂和世茂集團已分別發(fā)布交易相關(guān)公告。雅居樂所屬26.66%股權(quán)交易對價為18.44億元，中海支付13.8億元現(xiàn)金并承接4.64億元債務(wù);世茂所屬的26.67%股權(quán)交易對價18.45億元，中海同樣需要承接4.64億元的負債。

通過這一交易，世茂和雅居樂不僅處理掉一部分債務(wù)，還獲得相應(yīng)的流動性;中海通過收購擴大在廣州利合的權(quán)益，可以獲得更大收益。而且根據(jù)監(jiān)管部門出臺的新規(guī)，收購所需資金不會計入三道紅線考核。

2021年四季度以來，隨著償債高峰期到來，越來越多房企開始通過出售資產(chǎn)及地產(chǎn)項目來避免違約。除世茂和雅居樂外，融創(chuàng)、佳兆業(yè)、奧園、中南、禹洲等房企也加入出售資產(chǎn)大軍中。

多個房企及金融從業(yè)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)收并購才剛剛開始，2022年規(guī)模和范圍或?qū)⑦M一步擴大。

出售資產(chǎn)

廣州亞運城項目總建筑面積582萬平方米，計容面積438萬平方米，其中住宅520.8萬平方米，商業(yè)20.8萬平方米，此外還有3.2萬個車位。總貨值869億元，已售貨值為640億元，剩余可售貨值為229億元。

根據(jù)世茂發(fā)布的公告，截至2021年底，廣州亞運城項目凈資產(chǎn)為29.12億元，2020年和2021年凈利潤分別為24.35億元和29.85億元。按照凈資產(chǎn)計算，世茂和雅居樂出售項目股權(quán)價格的估值在2.3倍左右。

如從2010年首次開盤算起，廣州亞運城項目已經(jīng)走過11年，世茂在項目的利潤為23.28億元，已收回投資。

2009年12月，富力、雅居樂和碧桂園以255億元價格獲得廣州亞運城3781.53畝土地，隨后三方成立廣州利合作為項目公司，其中富力持股34%，雅居樂和碧桂園各持股33%。

2010年，廣州亞運城項目引入世茂和中信地產(chǎn)，當年底，經(jīng)過一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓，富力、碧桂園、雅居樂、世茂和中信地產(chǎn)分別持股20%。

2017年前后，富力退出項目，中海接手中信地產(chǎn)在項目的股權(quán)。碧桂園、世茂持有項目的股份上升至26.67%，雅居樂持有項目26.66%股份，中海持有項目20%股份。2022年1月25日的這次股權(quán)變動后，中海在項目持股比例上升至73.33%。

此前，世茂已經(jīng)以20.86億港元價格出售香港物業(yè)，以10.6億元出售上海黃浦21街坊項目;包括上海世茂廣場、深坑酒店、深港國際中心在內(nèi)的另外30多個項目也已經(jīng)擺上貨架。

多位接近世茂人士表示，近期就一系列項目出售正在與買家洽談，進度也各不相同，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、對價相對較低的交易會優(yōu)先成交，類似上海世茂廣場、深圳深港國際中心等交易金額較大的項目，流程較為漫長。

1月10日，雅居樂發(fā)布公告稱，2021年下半年以來，先后以28億元總交易對價出售14項非核心物業(yè);1月24日，萬科發(fā)布公告稱，計劃以1.24億英鎊出售位于英國倫敦的一處物業(yè)。

融創(chuàng)中國更是在全國范圍內(nèi)開展出售項目，將南通、合肥、常州、武漢等項目出售給合作方，據(jù)此前融創(chuàng)提供的資料，2021年四季度以來，融創(chuàng)通過出售項目和資產(chǎn)累計獲得300多億現(xiàn)金。

2022年開年，華潤萬象生活先后以10.6億元收購禹洲物業(yè)，以22.6億元收購中南服務(wù)。而2021年，物業(yè)管理領(lǐng)域早已經(jīng)發(fā)生數(shù)起收并購。

鼓勵

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會要求，鼓勵銀行做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù);2022年1月13日，央行再次強調(diào)要持續(xù)防范化解金融風險，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

根據(jù)監(jiān)管要求，并購貸不計入三道紅線考核。一家房企負責人表示，對于民企來說，即便是并購貸不計入三道紅線，但會加重企業(yè)的杠桿和風險，加速流動性風險提前到來，所以大部分民企不會考慮收并購。

但是有一種情況例外，即合營或聯(lián)營項目中的另一方出現(xiàn)流動性風險，導(dǎo)致合作項目開發(fā)建設(shè)受到嚴重影響，才會出手將項目接過來，尤其是承債式收購，需要盡快將杠桿降下去。

此外，對收并購的金融支持也在逐步加大，已經(jīng)有保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城等多家央企以收并購名義發(fā)行債券，部分銀行機構(gòu)也針對房地產(chǎn)收并購項目提供相應(yīng)的融資服務(wù)，近期浦發(fā)銀行計劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)并購債。

一家股份銀行信貸人士表示，目前大部分銀行都有針對房地產(chǎn)并購的融資額度，每一起符合條件的收并購都可以申請，“但是有一定門檻，不是任何一家房企都可以申請”。

上述房企負責人直言，房地產(chǎn)收并購是國企和央企唱主角，目前這一行動已經(jīng)啟幕，只是還沒有出現(xiàn)結(jié)果，“民企基本沒有太大參與的可能，自身能力不允許，做了只能加重自己的危機”。

一家央企人士表示，早在2021年，主管部門就已經(jīng)為他們布置相關(guān)任務(wù)，其中既包括進一步擴大地產(chǎn)主業(yè)版圖，也包括做強做大非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“之前我們一直比較謹慎，下一步會有所動作”。

該人士透露，他所在公司收并購優(yōu)先針對合作項目，這些項目因為前期參與，相對比較了解，積累一定收并購經(jīng)驗后，再將業(yè)務(wù)觸角伸向非合作項目，“政策、融資都支持，但是作為企業(yè)也要結(jié)合自身能力”。

另一家地方國企人士表示，此前，他所在公司已經(jīng)參與收購多個地產(chǎn)項目，其中既有從合作方手中收購股權(quán)，也有對非合作項目的收購，“收并購業(yè)務(wù)我一直都在做，所以輕車熟路，關(guān)鍵是選擇好的標的，避免踩雷”。

機遇

對存在流動性風險的企業(yè)來說，出售項目可以緩解流動性緊張局面，避免債務(wù)違約，所以部分房企會拿出相對優(yōu)質(zhì)項目來出售。“現(xiàn)在大家流動性都不好，你不好賣，我收購回來也不好賣，還占用資金”。“去化很好的項目，房企自己預(yù)售，也不會整售”，該房企人士表示，這一輪收并購更多集中在優(yōu)質(zhì)但變現(xiàn)較慢的項目和資產(chǎn)上，尤其是體量較大、占用資金較多的項目。

上述接近世茂人士表示，世茂擺上貨架的項目和資產(chǎn)中，有一部分屬于絕版項目，比如上海世茂廣場，作為一線城市核心區(qū)域的物業(yè)，“如果不是企業(yè)困難，是不可能拿出來出售的，這種資產(chǎn)，也只有在這個時候才有交易”。

對于資金充裕的房企和資本來說，這是一次抄底資產(chǎn)的機遇。目前出售的資產(chǎn)和項目，性價比相對較高，2022年為房企債務(wù)到期高峰期，變現(xiàn)資產(chǎn)成為多數(shù)房企避免違約的主要途徑之一。“我們最近談的項目中，好多都是著急出手變現(xiàn)，報價還沒有拿地價格高。”上述國企人士表示。

在他看來，如果標的是住宅，首選是區(qū)域，一二線城市核心區(qū)域，即便是暫時去化較慢，未來也不愁銷售;如果是三四線城市項目，去化是剛性指標，去化速度超過兩年的項目盡量不碰。

另一個核心指標是資產(chǎn)要干凈，要看項目是否存在歷史糾紛，用地、規(guī)劃是否觸碰紅線，是否有隱形負債及應(yīng)付款等。

如果是經(jīng)營性物業(yè)，地段、客群及收益率都是重要的參考指標。但是上述國企人士表示，他所在公司不會收購經(jīng)營性物業(yè)，除非是條件極佳的項目。

一位香港資本市場人士表示，目前整體資金環(huán)境較之前有一定改善，但還不足以支撐房企依靠自有資金解決流動性問題，出售資產(chǎn)是為數(shù)不多走出困境的途徑，而且有政策和金融支持，“收并購是2022年房地產(chǎn)行業(yè)一個重要的標簽，現(xiàn)在才剛剛啟幕”。 田國寶